Докладчик М.С. Иванов: опыт инвестора ГК ННДК сохранения ОКН Усадьба Гусевых // ул.Славянская, д.4а // 22 марта 2023

Генеральный директор группы компаний “Нижегородская девелоперская компания“ (ННДК) Михаил Иванов выступил докладчиком по теме: Опыт реализации мер поддержки инвесторов, принявших на себя обязательство по сохранению объекта культурного наследия, на примере ревитализации [процесс воссоздания и оживления исторического городского пространства] «УСАДЬБЫ ГУСЕВЫХ», расположенной на улице Славянская, дом 4а. В 2021 году Нижегородская девелоперская компания заключила с Правительством Нижегородской области Соглашение о сохранении объекта культурного наследия. В рамках этого документа компания выступила инвестором. На тот момент главный дом усадьбы Гусевых находился в плачевном состоянии. Это был безжизненный и аварийный объект с отсутствием коммуникаций. Общая площадь объекта - 414 м² На объекте были выполнены следующие работы: - усиление фундаментов здания; - устройство вертикальной гидроизоляции кирпичных стен подвала; - ремонт кирпичной кладки наружных и внутренних стен подвала; - восстановление клинчатых перемычек в подвале; - пробивка и закладка проемов в подвале; - устройство оконных приямков с навесами; - реставрация кладки цокольной части здания в местах разрушения; - инъекцирование кладки и заделка трещин; - переборка и докомпановка деревянного сруба; - замена перекрытий и усиление деревянных балок перекрытия; - ремонт сводов Монье; - восстановление деревянных лестниц; - замена несущих конструкций кровли с устройством нового покрытия; - устройство водосточной системы; - фасадные работы; - реставрация дверных полотен и внутренней отделки окон; - реставрация голландской угловой печи; - восстановление потолочных натянутых карнизов; - внутренняя отделка помещений; - прокладка всех необходимых инженерных коммуникаций. Работа ННДК на этом объекте строилась в рамках пилотного инвестиционного проекта с использованием механизма возмещения затрат компенсационным земельным участком для нового строительства по рыночной стоимости. В итоге компания-инвестор получила равноценный понесённым затратам земельный участок, а казна Нижегородской области сохранённый деревянный объект культурного наследия с восстановленным историческим обликом. НЕСКОЛЬКО СЛОВ ОБ ЭКОНОМИКЕ ПРОЕКТА со стороны Заказчика (Правительства Нижегородской области). Общая сумма затрат инвестора (соответственно сумма выпадающего дохода бюджета Нижегородской области) составила около 90 миллионов рублей. Затраты за квадратный метр реконструированного объекта культурного наследия составили около 217 000 руб/м². Если к этому прибавить затраты на расселение и дальнейшее содержание пустующего объекта, то сумма затрат составила более 300 000 руб/м². Теперь посчитаем окупаемость затрат: при средней арендной ставке по данной локации - 700 руб./м², в случаи передачи объекта в пользование по договору аренды пользователю, выручка арендодателя за год составит 3 477 600 рублей. Даже без учёта текущих затрат на поддержание нормального состояния объекта деревянного зодчества и необходимых периодических профилактических работ (как обработка и покраска фасадов, а также всех деревянных несущих конструкций, текущих ремонтов и т.п.) период окупаемости затрат понесённых собственником составит более 35 лет! При этом остаются за скобками факторы снижающие привлекательность объекта для арендатора такие как: ограничения по видам использования из-за требований пожарной безопасности при использовании деревянных зданий, а также ограничения при эксплуатации объекта культурного наследия. А использовать объект, на который в итоге потрачено более сотни миллионов рублей бюджетных средств, как в настоящее время лишь для эпизодичных праздников и разовых собраний - это крайне не эффективно! Тем более для сравнительно небольшого и закредитованного бюджета Нижегородской области.